老人对儿孙的超低价卖房，若是被推定为对儿孙的赠与且不可撤销，对老年人权益的保护无疑极为不利

近日，江苏无锡市中级人民法院公布了一起祖孙三代之间的房屋纠纷案。张某以10元成交价将房子卖给孙子，三年后想要回却遭到拒绝，张某称当初是因为孙子入学便利选择10元过户房屋，后儿子通过挂失的方式取得产权证。经法院审理，认定张某将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示，判决确认案涉房屋归小张所有。

10元钱就把房子卖了，如此有违常理的交易价格，显然不是正常的买卖。二手房买卖合同显属法律意义上的虚假意思表示，应属无效。但是，虚假意思表示所掩盖的真实法律行为，到底是儿子所称的赠与，还是老人所称的让孙子上学区房，是本案的主要争议所在。

法院判决将双方真实意思表示推定为赠与，之所以让外界感觉颇为诧异，主要在于儿子拿到案涉房屋产权证的方式。老人虽然签订了虚假意思表示的二手房买卖合同，但产权证依然在老人手里自己拿着。儿子是在母亲陈某住院时，自行将产权证挂失、重新申领并持有的。

不动产物权变动必须经过登记才能生效。如果没有办理过户手续，即便将10元低价交易的二手房买卖合同推定为赠与合同，也不产生赠与合同履行完毕之后果。而且，所谓赠与，应当是赠与人主动实施而非被动强制的。在赠与人不知情的情况下，通过被动强制方式，被赠与人暗地里通过其他方式实施物权变动，至少违背了赠与人的内心真意。

具体到本案，情形稍有不同。因为案涉房产之前已经过户，事实上已经导致案涉房产物权发生变动。只要房产已经过户，产权证拿在谁手里，其实无关紧要。可能在老人的朴素意识里，以为只要手里拿着产权证，房子就还在自己手里。殊不知，老人即便拿着产权证，产权证上已不是自己的名字，被推定成立的赠与行为，至此已经履行完毕。

只不过，财产权利转移之后，赠与人在特定情形下依然享有法定撤销权。本案中，我们并不清楚老人与儿子到底发生了何种矛盾，让其产生要回房产的想法。如果是儿子对老人有赡养义务而不履行，老人作为赠与人也依法享有撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，可以通过撤销赠与的方式要回房产。

近年来，全国范围内发生的多起对强行啃老说不案件，引发舆论广泛关注。对各种强行啃老或隐性啃老说不，这是法治的进步。此案中，儿子以孙子读学区房的名义让老人配合以区区10元卖房，倘若这样的操作模式得到认可，老人对儿孙的超低价卖房，被推定为对儿孙的赠与且不可撤销，对老年人权益的保护无疑极为不利。恐将开启另一种啃老新模式。

成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务，老年人有权利过自己想过的日子。此案中的儿子如果不赡养老人或者严重侵害老人权益，老人作为赠与人可以依法行使法定撤销权；如果行使撤销权的一年除斥期间已过，老人也有权要求儿子依法履行赡养义务。

特约评论员 舒圣祥

编辑 汪垠涛