近日，江苏无锡江阴市人民法院公布了一起判决：爷爷于2018年把房子以10元卖给孙子小张，3年后与小张父亲发生矛盾，想要回房产。法院审理后认定，案涉二手房买卖合同应属无效合同；张某将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示，案涉二手房买卖合同无效并不影响亦难以否定张某将案涉房屋赠与小张的真实意思表示，亦无法对抗赠与合同已经履行完毕、案涉房屋已归属于小张的事实。最终法院判决确认案涉房屋归小张所有。

△图源无锡市中级人民法院

张某在原单位工作期间通过房改优惠购买了一套学区房，后张某及妻子陈某共同居住在房屋内。

2018年9月，张某孙子小张进入小学读书。2019年8月，张某、陈某与小张的父母共同前往房管局，签订了二手房买卖合同，买受人为小张，成交价为10元，该房屋就此过户到了小张名下，但产权证仍由张某持有，房屋也由张某与陈某继续居住。

2021年，陈某患病住院，张某、陈某与小张父亲发生矛盾，小张父亲自行将产权证挂失、重新申领并持有。陈某死后，张某向法院起诉小张，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至张某名下。

法院经审理认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。张某陈述，其将案涉房屋过户给孙子系为其入学所需，而小张及其代理人小张父亲认为，案涉房屋过户系张某、陈某的自愿赠与，由此可见双方当事人虽对案涉房屋过户给小张的真实原因有异议，但是均认为双方签订二手房买卖合同时并不存在真实的房屋买卖的合意。况且房屋买卖合同上载明的房屋成交价为10元，显然并非正常的房屋买卖价款，故应认定案涉二手房买卖合同应属无效合同。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。双方在办理案涉房屋过户登记时，小张已经入读该房屋对应的学校，所以并不存在张某所述为小张入学而过户的情形。虽然张某陈述案涉房屋并非赠与，而是为了让小张入学，但该表述系房屋过户两年后的自述，并不等同于过户时张某的真实意思表示。且张某并未提交其他证据证明双方曾就为了入学暂时过户、待小张初中毕业后过户回张某名下形成过合意。故应认定张某将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示，案涉二手房买卖合同无效并不影响亦难以否定张某将案涉房屋赠与小张的真实意思表示，亦无法对抗赠与合同已经履行完毕、案涉房屋已归属于小张的事实。

因此，法院判决确认案涉房屋归小张所有。判决后，张某上诉至二审法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。一审判决已发生法律效力。

△图源无锡市中级人民法院

法官说法：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中双方虽然签订有二手房买卖合同，但双方均确认没有买卖房屋的意思表示，故该买卖合同应认定为无效合同。虽然房屋买卖关系无效，但双方当时进行的过户登记是自愿行为，那么以买卖为名进行的过户登记，所隐藏的法律行为是张某主张的借用，还是小张及其代理人小张父亲主张的赠与，成为本案主要的争议焦点。

法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因案涉房屋已经办理了过户手续，产权从张某名下已转移登记至小张名下，故小张现为案涉房屋的合法产权人，张某提出双方的法律关系为房屋借用，要求小张予以返还，则张某应对该主张提供相应证据证明。在当事人的证据不足以证明案涉房屋今后需要返还的情况下，对于祖孙之间发生的已确定非买卖关系的房屋过户行为，赠与具有高度盖然的可能性。

潇湘晨报综合无锡市中级人民法院

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